基础概况

建筑面积是指建筑物内部各个楼层的总面积，通常以平方米（或其他适用的单位）表示。它是衡量建筑物大小和空间利用率的重要指标之一。

建筑面积包括建筑物各个楼层的总平面面积，即地板面积，包括房间、走廊、门厅等所有可使用的区域。建筑面积不包括墙壁厚度、柱子、梁和其他结构元素的面积。

建筑面积是进行建筑设计、规划和施工的基础数据之一。它可以影响建筑物的功能布局、空间分配和使用效率。在不同国家和地区，建筑面积的计算方法可能略有不同，但通常都会考虑到建筑物内部各个房间和空间的面积。

建筑面积在房地产、建筑工程和城市规划等领域广泛应用。它对于评估建筑物的投资价值、制定使用标准、规划公共空间和提高空间利用效率都具有重要意义。

总之，建筑面积是指建筑物内部各个楼层的总平面面积，是衡量建筑物大小和空间利用率的重要指标。它在建筑设计、规划和施工中具有重要作用，并且对于房地产和城市规划等领域有着广泛的应用价值。

建筑面积划分

1、总建筑面积（Gross Floor Area, GFA）：总建筑面积是指建筑物各楼层的总和，包括室内和室外的所有可利用面积，即建筑物的总体积。它包括楼板面积、墙体面积和屋顶面积等。

2、净建筑面积（Net Floor Area, NFA）：净建筑面积是指建筑物内部可供使用的实际面积，即扣除公共区域和非可利用空间后剩余的面积。它主要用于计算实际使用空间，如房间、办公室、商店等。

3、商业面积：商业面积是指建筑物中用于商业目的的区域面积，例如商店、超市、餐厅等零售和服务场所的总面积。

4、住宅面积：住宅面积是指建筑物中用于居住的区域面积，包括公寓、别墅、公寓楼等用于居住的房间和公共区域的总面积。

5、办公面积：办公面积是指建筑物中用于办公工作的区域面积，包括办公室、会议室、接待区等办公场所的总面积。

6、公共区域：公共区域是指建筑物中供公众或多个使用者共同使用的区域，如大厅、走廊、电梯间等。这些区域通常不计入净建筑面积，而在总建筑面积中计算。

7、车库面积：车库面积是指建筑物中用于停放车辆的区域面积，包括地下停车场、露天停车场等车辆停放设施的总面积。

公共面积

建筑面积中，具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内，可能包括：楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井以及单位窗户外的“窗台”等。因此，在工程造价确定与控制过程中，合理且准确地计算建筑面积是非常重要的。

公用建筑面积分摊的详细规定如下：

1、分摊原则：

A. 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位，仅适用于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

B. 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不区分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

C. 商、住、办综合楼的房屋内部部位使用功能差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，先按相关面积比例分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自的公用建筑面积。

D. 商品房按“套”或“单元”出售。商品房销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

2、计算方法：

套内建筑面积由以下三部分组成：

A. 套（单元）内的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

B. 阳台建筑面积的计算方式如下：

a. 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

b. 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

c. 阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

d. 半挑半阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3、公用建筑面积由以下几部分组成：

A. 电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走廊、地下设备、值班警卫室等。

B. 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

C. 公用建筑面积分摊系数是整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。

计算方法  

单层建筑物按一层计算，建筑面积为外墙勒脚以上的外围水平面积。即使内部带有部分楼层（如阁楼），也要计算建筑面积。

多层或高层住宅建筑的建筑面积是各层建筑面积的总和。底层按外墙勒脚以上的外围水平面积计算，二层或以上按外墙外围水平面积计算。

地下室、半地下室及其出入口的建筑面积按上口外墙（不含采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

如果地下架空层高度超过2.2米，并用作深基础，则按架空层外围水平面积的一半计算建筑面积。

穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅和大厅都按一层计算建筑面积。大厅内的回廊部分按水平投影面积计算建筑面积。

电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等按建筑物自然层计算建筑面积。

技术层（放置各种设备和修理养护用）层高超过2.2米的按外围水平面积计算建筑面积。

雨棚结构的宽度超过2.1米，按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积。

突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按投影面积的一半计算建筑面积。